アパート経営を始めたころは、賃貸アパートも満室状態を維持し順調に思えたこともあったことでしょう。
新築時の家賃が例えば６５０００円だったとします。
しかしそれから年月が流れ、その同じ物件の募集家賃が６００００円になってしまうとアパートオーナーにしてみれば、面白いことではありません。
しかしこれは現実に起こりえることですし、６００００円どころか５５０００円、５００００円と下がっていくこともあり得ます。
新築から１０年で募集家賃が当初の３０％程度下がることもあり得ます。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
ところで賃貸住宅大手といえば、DK SELECTの大東建託、シャーメゾンの積水ハウス、d-roomの大和ハウスがよく知られていることでしょう。
これら３社の賃貸住宅の入居率は高水準を維持しています。
それならば、家賃の下落は限定的なのではと考えてしまうかもしれませんが、入居率が良好の大手の賃貸住宅でも家賃は下落していきます。
例えば管理戸数ではトップの大東建託グループの物件についてですが、筆者もいい部屋ネットの募集サイトはいつも注視していますが、最近もまた近所の大東建託物件の家賃が下げられていました。
４万６千円だったのが、４万４千円です。
考えてみると筆者のマンションも１室の空き家が、なかなか埋まらず、結局６万３千円の募集価格が６万円に下げられたことがありました。
もちろんこういったことは、大東建託だけでなくどこの不動産会社でも同じだと思います。
将来、大家さんになることを考えておられるならば、リスクの１つとして家賃が下がる、つまり家賃収入は基本的には下がるものだということを覚悟しておかれるのがよいと思います。
追記：10年で30％さがるというのはきついと思いますが、入居者需要のある都心部でも1年につき1％ずつ下がっていくという見方があります。
ですから10年では10％の下げということになります。
例えば竣工時の家賃が7万円とすると、10年後には10%下がるので、7万円の10％の7千円下がって6万3千円となります。
この場合、30年後は30％下がるということですから、2万1千円さがって30年後の家賃は5万９千円となります。
これはなかなか受け入れがたい現実ですが、そうなる可能性があるとみていたほうがよいでしょう。
もちろんどうしても家賃を下げたくない場合に行うことができることはあります。
それは
リノベーションを行うことです。
このリノベーションについてウィキペディアには
リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり付加価値を与えることである。マンションの一部屋から一棟、また、木造・RC造・鉄骨造等、特に構造に関係なく行うことが可能。
と書かれていて、とにかく性能アップを図ることです。
例えばオートロックでなければオートロックのアパートにしたり、インターネットを無料で利用できるようにしたりとか、様々な方法があります。