家賃には入居家賃、査定家賃、募集家賃があります。(他にも適正家賃というのもありますが、家賃についての考え方は、様々あり複雑です）
ところでこれらの家賃の価格はほぼ同じですが多少異なってきます。
例えば入居家賃は現在の入居者が支払っている家賃、査定家賃は管理会社や大家さんが周辺の相場を見ながら設定する家賃、募集家賃は募集時の家賃です。
ところで通常は、入居者さんは募集家賃で合意して入居するわけですが、年とともに査定家賃は下がってくる場合が少なくありません。
例えば入居時の査定家賃が６万円でも２年後には５万８千円になっている場合もあります。
しかし不思議なことに、これまで筆者が物件の大家として見てきたところ２年の更新時に入居家賃が下がったということは１度もありません。
逆に上がったケースはあります。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
もちろん入居家賃が高い水準で推移することは大家にとって悪いことではありませんが、何年も住んでいるのに家賃が下がっていない場合は更新時に値下げ交渉を試みてみることができるかもしれません。
というのも通常は築年数とともに居住用の住居の家賃は下がるものだからです。（店舗や事務所などのテナントは、築年数よりも周辺の相場に左右されます）
おそらく、その際は、周辺相場がどうなっているかをインターネットなどで調べて、それを根拠に交渉してみることができると思います。
築年数、鉄筋コンクリート造りか、木造か、部屋の広さ、設備（オートロック等）などで家賃は変わってきます。
近所のよく似た物件と比較してみるとよいかもしれません。
良心的な管理会社、大家さんであるならば、正当な根拠で値下げ交渉をするならば、ある程度は応じてくれるでしょう。
特によい入居者としてみられているならば退去されるリスクを回避するためにある程度の値下げには応じてくれるものと思います。
ところでこのことも事実です。
それは管理会社のほうから家賃を値下げすることについて、言ってくることは、ほとんどありません。
おそらくは管理会社も入居者さんが、割高な家賃を支払っているこには気づいていると思いますが、だからといって家賃の値下げについて言ってくることはありません。
それで入居者さんのほうから家賃の値下げについて、話を持ち出すことは重要なのです。
タイミング的には、契約の更新前が望ましいでしょう。
追記：ウィキペディアの借地借家法の項目では
賃料額の改定に際しては賃貸人と賃借人の地位の違いとそれによる交渉力の差が大きく現れる局面である。よって借地借家法は地代や家賃が経済事情の変化によって現状に見合わない額となった場合（高すぎるという場合も低すぎるという場合もある）には、当事者の双方が借賃増減額請求権を取得する（借地は11条、借家は32条）。これを行使すると、その意思表示が相手方に到達した日から変更額の効果が生じる（最判昭45.6.4）。・・もちろん具体的な額は裁判などによって決定されることになるが、請求権を行使した時点から賃料が変更されたものとして扱われる。
と書かれています。
つまりは
・賃料は当事者の双方が借賃増減額請求権がある
・折り合わない場合は裁判で決定してもらうことができる
ということです。
裁判所は周辺の家賃相場をもとに適正な家賃を割り出しますので、やはりモノを言うのは周辺の家賃相場です。