筆者のマンションは父から相続したものですが、大東建託との一括借上契約（サブリース契約）を結びマンションを建てました。
マンションの１階部分はテナント部屋で当初の家賃は約２８万５千円でした。
その家賃が長く続きましたが、７年にして入居していた事業者が退去されたあとの次の募集家賃価格が約２２万９千円になり家賃が約５万円も下落したのです。
大東建託の場合、テナント部屋のオーナーへの賃料改定は３年毎に行われます。
それで今回は３回目になりますが、１回目、２回目の賃料改定の時は家賃２８万５千円での入居事業者もおられたので、オーナーへ支払われる賃料は変わらなかったのですが、３回目の今回は募集家賃がおよそ５万円下がったことでオーナーに支払われる賃料も５万円も下がることになりました。
それで今年の８月分の賃料収入から５万円下がることになります。
５万円ということですから年額５×１２＝６０ つまり家賃収入が年額６０万円ほど下がることになります。
もちろんそれにともなって所得税、住民税、国民健康保険料も下がることになると思いますが、それでも年額およそ実質５０万円の減収になります。
大東建託の賃貸マンション。
ところで一括借上の場合、周期的に借上賃料の見直しがあって、家賃が下がっていけばオーナーに支払われる賃料も下がるシステムになっています。
今の時代、なかなか家賃が上がることはないので、一括借上マンションオーナーでも賃料収入はどんどんと減っていく傾向にあります。
じゃあどうすればよいのか。
家賃収入の減少を嫌って、さらに新しいマンションを建てて規模を大きくするオーナーさんもおられるようです。
そしてキャッシュに余裕がある時に、そのキャッシュで繰上返済を行うことによって、経営に余裕をもたせるのです。（業界用語で馬力返済というそうです）
しかしそれでも規模を大きくするならばやはり銀行からの借入金は全体的には膨らんでいきます。
つまりスケールメリットによるなんらかの効果はあるかもしれませんが、空き部屋が次第に増えていくようならば経営は苦しくなっていくに違いありません。
破産したオーナーさんもいるようです。
つまり今の時代、マンションオーナーの宿命は家賃収入が減ること、そしてその逆に年々マンション維持費が増大することになり純利益がどなどん細っていく事業なのです。
それを回避するためには不動産以外で成長性のある事業を行うことが1つの方法になるかもしれません。
不動産収支は年々苦しくなっても、成長性のある事業収支によってそれを補うのです。
例えば株式などに投資することは簡単に行えるほうほうです。
または節税対策を徹底的に行って税金の支払いや国民健康保険料を抑えることもできるでしょう。
そうすることによって家賃収入の減額を補うこともできます。
スケールメリットとは｜ビジネス・産業用語集｜iFinance