近年はサブリースによる賃貸経営が批評されています。
さらにサブリース会社（一括借上げ）は建物の維持管理業務（入居斡旋、家賃回収等も含む）については入居率が悪ければ赤字になることもあります。
ではこれらの企業はどのようにして経営が成り立っているのでしょうか。
一括借上げを提供している代表的な企業の大東建託を例にして取り上げてみます。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
例えば３５年の一括借上げの物件が３５年間入居賃料が下がらず、空き部屋もほとんどでなかったとするならば大東建託のこの物件の維持管理業務は利益がでることになりますが、現実にはそのようにはなりません。
空き部屋が増えてくると家賃も下落することになり空き部屋の賃料も大家には支払っていきますので、大東建託は、このアパートに関しては赤字となる場合もあります。
ではどこで利益をだしているのでしょうか。
それは新しいアパートやマンション建設工事費によって利益をえています。
例えば大東建託は土地所有者に近づき、土地活用あるいは相続税対策からマンション建設をもちかけます。
仮に２億円で受注できたします。大東建託は下請けや提携メーカーに工事を行わせたり、設備を購入したりしますが、あくまでも仮の話ですが徹底したコストダウン等で多額の純利益をだすことができます。
つまり大東建託は３０年あるいは３５年の一括借上げとアパートやマンション建設をセットにして売り込むわけですが、一括借上げ期間の赤字は当初の建設費用等の利益である程度ですが埋め合わせができるようにもなっているのです。
ですから一括借上げを売りにしている大東建託のような企業は新規建設受注が順調にある間は経営が安泰ということになります。
もちろん営業は会社の将来のために建設受注のために必死に働きます。
追記：最近は賃貸住宅業界全体で新規のアパートやマンションの建設受注がジリ貧状態になっているようです。収益のコア部分がジリ貧になると大東建託などの一括買い上げ会社の経営は厳しくなりますが、事業の多角化によって乗り切ろうとしているようです。
またウィキペディアにもサブリースの収益構造について次のように書かれています。
サブリース会社の関連会社が建設する場合、サブリース会社はオーナーからの支払われる建設費とサブリース会社が建築会社に支払う建設費の差額で儲けるため、出来る限り安く建物を作らせオーナーに出来る限り高く売る場合がある。
サブリース会社の関連会社が建設しない場合、サブリース会社に建築会社が建築費の数十％をコンサルタント料として支払っている場合がある。・・
サブリース用に建てられた物件の建築費用は相場よりも非常に割高であり、オーナーが不動産を手放す時に購入価格と売却価格で大きな損失がでる場合がある。
と書かれています。
もちろんすべてのサブリース会社が上記のとおりだというわけではありません。
また管理物件についても、入居率を80％以上を維持しているならば、管理事業からも利益をだすことができると言われています。
大東建託 – 土地活用・賃貸経営のことなら (kentaku.co.jp)