数年前の日経新聞電子版には気になる記事が掲載されていました。
アパートの空室率が急増という見出しです。
内容は消費増税前の駆け込みや、相続増税強化の流れから新造アパート建設がかなり進み、空室率が増加しているというものです。
特に神奈川県の状況が深刻とのことです。
筆者も若いころ神奈川県に2年半ほど在住したことがありますが、確かに神奈川県でも横浜、川崎近郊ならまだしも、駅から遠く離れた地区も多く、そのような所に、新築マンションを建てても、入居者獲得にかなり苦戦するだろうなと想像がつきます。
郊外のアパートの入居率が深刻なほど低下傾向。
そこで問題の根本をなすもの、つまり新築のアパート、マンションの造り過ぎにあるにつきるわけですが、なんらかの規制を設ける必要があるように感じます。
現在、大家であるならば特にそう思うことでしょう。
筆者もそう思います。筆者の物件の近隣でも、この数年、あきれるほどたくさんの賃貸マンションが建ちました。
このままではたくさんの空室をかかえた大家さんが、非常な苦境におかれるのは明らかです。
最近、大東建託パートナーズの担当者がこられましたが、最近では老朽化したアパート、マンションの大家に近づいて、アパートマンションの建て替えに力を注ぐようになっているとのことを聞きました。
そうであるならば、住宅過剰供給による問題を回避でき、よい取り組みだと思います。
将来的には、新築アパート、マンションに規制をかける法案のようなものも検討はされているようですが、どうなるかはわかりません。
しかし現状が続くなら、深刻な住宅過剰になり、ますます空室問題が悪化していくように思われます。
ところで入居者需要がある駅近エリアの場合はどうなのでしょうか。
この入居率が良い駅近の物件なら大丈夫といわけではないようです。
もちろん主要な駅から徒歩10分圏内ならば、入居率はそこそこ確保できるでしょう。
ただしこの徒歩10分圏内に、競合物件が増え続けるならば、当然のこととして価格競争、つまりは全体的な家賃相場が下がってきます。
この下がる傾向のある家賃相場に合わせた家賃にしなければならないので、家賃収入は下がります。
つまりはやはりアパート過剰供給は駅近ならば大丈夫というわけではないのです。
追記：家賃についてウィキペディアによると
家賃（やちん）は、賃貸住宅を始めとする賃貸物件の賃貸借契約に基づく物件の使用における対価のこと。借用者が物件の所持者（管理者）に対して支払うものを指し、通常は通貨で支払われる。・・家賃の額は物件の構造や立地条件、地価、需要などに基づいて周囲の物件と相対的に設定されることが一般的である。ただ、国や自治体などが管理する公営住宅は若干家賃が低めに設定されているが、入居に何らかの条件を要することがある。
と書かれています。
このように家賃の額を左右する事柄として地価があげられています。
つまりは地価が高ければ家賃も高くなるというのです。
そもそも地価は、その土地を買いたいという人が多ければ地価は上がります。
例えば観光地で観光客相手にした施設の需要や、通勤に便利な場所であるならば、ベッドタウンとしての需要で地価が上がります。
しかし競合物件が多ければ、価格競争が生じるようになり家賃には下げ圧力がかかります。
結局のところ、日本ではアパート供給過剰状態で、どこでアパート経営を行っても、楽ではないようです。
賃貸住宅経営 エリアの選択は重要 衰退していくニュータウンは？