筆者の物件の道路を挟んで北側には大きな賃貸マンションがあります。
この賃貸マンションは筆者の物件よりも、2年ほど古い物件ですが、入居率は９０%程度でしょうか。
家賃も高い水準を維持しています。
ところで筆者の物件のすぐ東側も賃貸マンションです。
築３０年以上の4階建て鉄筋コンクリートマンションです。
1階はテナントですが、２階～４階は住居で各階６軒の合計１８軒です。
このマンションですがベランダが東側に向いていますので、筆者の物件の廊下からすぐに空室を確認することができます。（筆者の物件は西側が廊下で、東側がベランダになっています。）
今日も４階の入居者が引っ越していかれていました。
ところでこのマンション築３３年ですが、見た感じは、改修工事もきちんとしているためか、それほど古ぼけた感じではありません。
大規模な修繕工事も2回ぐらい行われたでしょうか。
空室も現在３～４室で、空室で目立っている物件でもありません。
家賃は多少安くなっていますが、しかしこの付近の他のマンションと比較してみて、安すぎることはありません。
近くのレオパレスとほとんど同額の家賃です。（部屋の広さもレオパレスと同じぐらいです）
物件は古くなれば家賃も安くなるといわれていますが、必ずしも築年数がたてばたつほど自動的に家賃が下がるわけでもないようです。
だいたい家賃というのは、最初の１０年は緩やかに下がっていきますが、そして１０年超～２０年で家賃の下落が大きくなることもありますが、２０年か３０年を超えると、あまり下がらなくなることがあります。
とくに下記の条件を満たせば古くても家賃が大きく下がらないかもしれません。
・鉄筋コンクリート造りであること。
・きちんと修繕工事や改修工事などのメンテナンスが行われているならば見ためは新しいマンションと比べても遜色はありません。
・乗降客の多い駅の近くなどの立地条件が良いこと
もちろんお部屋の間取りが時代の傾向と合わなくなったり、設置されている設備等が最新でなく利便性のてんで劣ることはあるかもしれません。
しかし条件さえよければマンションはかなり長い期間、活躍してくれます。
大家にとっては頼もしいかぎりです。
追記：メンテナンスの意義についてウィキペディアには
人々が生活の上で使用しているものは、どんなものでも時間とともに劣化・老朽化し、やがて使用に耐えなくなる。しかし、メンテナンスによって、欠陥を早期に発見したり寿命を伸ばしたりすることが可能である。大量消費の時代である現代は、大量生産から再利用・再使用にむけた動きが活発であるが、現存する製品や構造物などの効率化や延命につながるメンテナンスという技術は、欠かすことはできない。
と書かれています。
このようにメンテナンスによって効率化や延命につながれることができるということです。
さらに長期的にはメンテナンスによって費用体効果を得ることができると言われています。
もちろん賃貸住宅もそのことは同じだと思いますが、経年とともに間取りや設備が古いものとなり、家賃の下落は免れないかもしれません。
建物の延命という視点では、メンテナンスは重要ですが、家賃収入での事業という視点では、しかるべき時点で、建て替えるということも視野に入れておかなければならないかもしれません。
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