賃貸住宅経営を始めるきっかけとなる事柄には、様々な事柄がありますが、主な事柄の1つに相続税対策があります。
たしかに相続税対策のために賃貸住宅経営を始めるならば、相続税対策という面では効果があります。
ところで以前のことですが、大東建託の営業の担当者が来られた時に、1つの賃貸住宅経営の考え方として話された事柄ですが、大東建託のビジネスモデルの1つの手法として、大東建託としても常に入居者需要のある土地をリークしており適当な土地が見つかればその土地を大東オーナーさんに紹介してその土地で大東建託によるサブリースでアパート経営を行ってもらうということを提案しているようです。
もちろん土地を取得してアパートを建てるわけですから、初期費用は相当かかります。
ですからその土地というのも、多くの場合、比較的廉価な価格の郊外ということになります。
おそらくはコジンマリしたアパートでも初期費用は数千万円から1億円ぐらいかかるかもしれません。
ですからその資金は金融機関から借りなければならないでしょう。
ところでそのような仕方で新たなアパート経営を始めることにはどのようなメリットがあるのでしょうかでしょうか。
そもそもアパート経営の最初の10年は儲かるものです。
とりわけ大東建託の一括借り上げの場合は、当初の10年間、オーナーに支払われる賃料は変わりません。
そこでその儲けて得られた資金の1部を、最初に大東建託の一括借り上げで経営している賃貸住宅の借入金を軽減させるために繰り上げ返済をするというのです。
業界用語で「馬力返済」というそうですが、最初の賃貸住宅経営も10年を超えてオーナーに支払われる賃料も下落しており、多少しんどくなってきている時に、繰り上げ返済をすることによって余裕をもたせるというのです。
もちろん2つ目のアパートも10年を超えたころから、経営が多少しんどくなっていきますが、それならば再び新しいアパートを建てて同じことを繰り返すということのようです。
このように考え方としては理にかなっているように思われます。
規模も拡大することによってスケールメリットを享受できます。
ただし借入金は大幅に増えますし、悪く言えば10年までの収益物件の収益から、そうでない物件を補填することを繰り返すイタチごっこのような感もあるので、収益が出なくなった物件の出口も考えていかなければならないのかもしれません。
追記：不動産の規模の拡大を行うメリットについては以下の記事も参考にしてください。
アパートマンションオーナーさんになった、きっかけは様々だと思いますが、最も多いケースの1つは相続税対策などで、地主さんが賃貸住宅経営を始めるというものです。
この場合、土地などの不動産を所有している方が、銀行から融資を受けて始めるわけですから、銀行も、すんなりと融資をしてくれることも少なくありません。
そしてその物件を相続した若い世代のオーナーさんも少ないないことでしょう。
筆者もマンションオーナーでいるのは、上記のような形でなっています。
こうしたオーナーさんの場合は、自分の土地のなかではアパートやマンションの棟数を増やすことがあっても、わざわざ他人の土地を買ってまでも不動産投資をするということはないかもしれません。
一方で、もともと資産があまりなくても、苦労して資金調達し、小さなアパートの購入から始めて、コツコツと不動産投資の規模を拡大させていかれる方もおられます。
そのような小さな始まりから、数億ないしは十数億円規模に資産を拡大させたオーナーさんもおられることでしょう。
それでは後者のように不動産投資規模を拡大させることにはどのようなメリットがあるのでしょうか。
昔からスケールメリットという言葉がありますが、規模を大きくすることには何らかのメリットがあるはずです。
積水ハウス設計施工の賃貸マンション。
もちろん規模を大きくすれば必ずしも大丈夫だというわけではありません。
企業においても、規模の大きな大企業でも倒産したり、経営が悪化することがあります。
また不動産投資規模を拡大させても、多くの場合、それに伴って、銀行からの借入金額も拡大し、毎月の返済額も大きくなります。
では規模を大きくするメリットとは？
それはおそらく経営していくうえでの
選択肢が多くなる
ということではないかと思います。
数多くの物件を所有すると、経営判断を下す機会も多くなりますが、1つ1つにおいてベストな判断を下すことができるなら、より良いオーナー業を行っていくことができます。
例えば経費計上においても、全体の不動産所得が大きくなりそうな年があれば、この機にいずれ行うことになる修繕等を前倒しで行って、不動産所得を抑えて、節税対策を行うことができますし、一部物件を売却して、そのお金で収益物件を購入することもできます。
もちろんオーナーは経営者として、1つ1つの物件の状況を注視し続けなければなりませんが、ベストな判断を下し続けることにより、いわゆるスケールメリットを享受することができるのです。