以前に書いた記事
「大家に支払われる賃料の減額で押し切られましたが・・」
では借上賃料の減額要求をしたのならば頑として要求を曲げないことについて書いたことがありました。
今回は彼らの借上げ賃料の基準となる家賃査定について書きたいと思います。
減額要求で合意してしまったのは残念でなりませんが、この協議の時に、大東建託側は筆者を説得するために家賃査定部門の責任者を連れてこられました。
この責任者との話し合いから様々なてんを勉強させてもらったのは、収穫であったように思います。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
彼の話からわかったことは、大東建託の家賃査定の方法は周辺の家賃相場を調査して、私の物件と類似した物件の相場の平均値を割り出し家賃を決定するという方法です。
今回対象となった物件は１階テナントですが、周辺テナントと家賃を拾い上げて説明し、テナントの場合は特に坪単価が幾らになるかを説明していかれました。
そして「平均値の単価が今はこれになるので、あなたの物件の家賃は今の価格で適正です」ということです。
今回勉強になったのは家賃収入の安定を謳った、サブリース契約も所詮、周辺の家賃相場の影響をまともに受けて、大家に支払われる賃料も一定ではないというてんです。
またサブリース契約の大家にとってのデメリットともいえることは、家賃の決定権があくまでもサブリース会社にあり大家にはないというてんです。
彼らは周辺相場の平均値に家賃設定し、空き部屋状態が長く続くようでしたら平均値よりも下げることもあります。
このてん空き部屋リスクをかかえながらもサブリース契約でない大家さんは家賃決定の主導権を握り、家賃下落による減収という憂き目をみないですむのかもしれませんが・・勿論、家賃が割高だとなかなか入居者が決まらないということもあると思います。
このようにサブリース契約をしていてもいなくても大家という職業は周辺の家賃相場のアップダウンに影響を受ける職業です。
こうしたアップダウン（基本的にはダウンのほうが多い）のストレスに耐えうる者のみが長く続けられるのかもしれません。
追記：国土交通省のウェブサイトでもサブリースのリスクが明確に指摘しています。
【賃料は変更になる場合があります】
○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。 ○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落によ り賃料が減額する可能性があります。
○「空室保証」と謳われていても、入居者の募集時等に賃料支払の免責期間が設 けられている場合があります。
アパート等のサブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください！
と書かれています。
上記の国土交通省の本文では「減額される可能性があります」とありますが、10年超となれば、ほとんどが減額されるのではないかと思われます。