テナント賃貸契約をして事業を始めるためには莫大な初期費用がかかる

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大家の私の物件のテナントは近所の介護事業者が借りることになり3か月が過ぎました。

家賃は昨年12月分から支払っておられますが、テナント部屋に、これといった動きがありませんでした。

しかし2月末頃に大東建託パートナーズの担当者が、大家の自宅に訪問してきました。

そして3月の初旬にテナントの改装工事に入ることを告げられました。

それから改装内容そして見取り図のようなものを見せてくださり簡潔に説明されて、最後に承認の署名と捺印を求められました。

マンション画像

1階がテナントの賃貸マンション。

特に問題は見当たらないように思えたので、すぐに署名、捺印しましたが、テナント部屋を改装するさいには

大家の承認も必要

なんだということに気づきました。

さらに物件管理会社に改装の概要を見取り図や設計図等で提出する必要もあることも知りました。

ところでテナント部屋を借りて事業を始めるのは時間と資金が必要だと思い知らされました。

まずテナント部屋の入居申込みをしてから審査があること。

審査で承認されて契約してからは、家賃だけでなく、礼金、敷金等を支払うことが求められることがあること。

そして改装工事費がかかることがあります。

さらに開業までにはテナント部屋を借りてから、しばらく準備期間がかかる場合がありますが、その間も家賃は支払い続ける必要があること。

大家の物件の場合は介護関係の事業者なので、賃貸契約が成立してからは、次に管轄する自治体に介護事業を行うための承認のための手続きを行う必要があること、承認がおりるのを待ってから、承認後に改装工事の検討を始め、改装工事を行い開業という流れになります。

おそらく4月頃に開業されるようですが、それまでの準備期間12月~3月は営業利益0円、一方家賃を支払ったり、改装工事にお金をかけたりと、相当の資金が必要になってきます。

もちろん大家の物件に入居してくださる事業者は、近所では老舗の介護事業者で、資金力はあるのかもしれませんが・・。

しかしそれにしてもテナント部屋を借りて、事業を始めるのは大変なことです。

つまりは開始までの準備期間と初期費用が必要になってくるのです。

事業者によっては、その必要を賄うために金融機関から借り入れを行うそうですが、借り入れて返済しながらの事業ということで、もしもうまくいかなっかたなら、大変なことです。


このように事業を行うためのテナントを借りたとしてもすぐに事業による利益がでるわけではないようです。

事業を始めたり、拡大したりするさいにテナントを借りた場合、すべてのケースであてはまるわけではないと思いますが、いずれにしても初めの期間は、赤字覚悟で行うこと、また始める前に、資金を集めておくことは求められているように思います。

追伸:それから数カ月後、この事業者さん、その後の事業開始までのある段階で不調となり、事業を開始することができませんでした。私のテナント部屋の契約では解約の申出をしてから4カ月分の賃料は支払わなければならないので、結局は7カ月分の賃料を支払ったものの収益は0という残念な結果になってしましました。

追記:テナント賃貸契約においてかかる費用としては改修工事費用以外にも敷金があります。

敷金についてはウィキペディアには

敷金(しききん)とは、法律用語で、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。

敷金

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/敷金(アクセス日2020/5/7)

と書かれています。

つまりは敷金とは担保目的のためのものであり、賃借人が家賃を滞納した場合に、賃貸人は担保となる敷金で埋め合わせることができるのです。

通常は住居の賃貸の場合は家賃の1.2カ月程度ですが、テナント賃貸となると家賃の3カ月~1年程度の場合もあります。

例えば家賃が20万円の場合は敷金は60万円となります。

つまりは初期費用に相当額かかるというわけです。

もちろん敷金は家賃を滞納することもなく退去する場合は、退去のさいの原状回復工事費用を敷金から支払っても、なお残金があるならばその残金は返金されます。