建て替えなくても十分に活躍している築古な物件もある

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私の知り合いで大家さんをしている方がおられるますが、1973年に建てたマンション4階建て15戸を経営しています。

築40年をとっくに超えた古いマンションです。さすがに修繕費用などがかさんで経営はあまりよくないようですが、部屋はほぼ満室状態とのこと、現役として活躍しています。

しばしば物件は30年を超えると、売り物にならないという方もおられますが、実際はどうなのでしょうか。

たしかに経年劣化は進んできますし、あちらこちら修繕が必要になってきます。

しかし現実的には30年、40年を超えた賃貸物件はあちらこちらにあり活躍しています。

家賃も暴落といえるほど下がっているわけでもないようです。

アパート画像

古いアパートでも満室状態を維持し続けてるアパートもある。

建設会社などは、古い物件の大家さんに建て替えなどをすすめるようですが、最近は解体費用も高いようですし、そう簡単には話が進むわけではないと思います。

ところで2016年10月23日のZAKZAKには『「マンション業界の秘密」鉄筋コンクリ造の寿命は100年」という記事がのせられていました。この記事によると

メンテナンスをきちんと行っているマンションは、100年程度は普通に住める耐久性能があると思う。もちろん、配管や配線、エレベーターなどの設備は、その間に何度か交換しなければならない。しかし鉄筋コンクリートの躯体自体は100年の耐用性がありそうだ。

引用:https://smartpointer.info/wp-admin/post.php?post=842&action=edit(アクセス日2019/11/29)

と書かれています。

この記事を読んで鉄筋コンクリート造りのマンションならば100年以でも活躍できるんだなあと思いました。

もちろん分譲マンションの場合は、入居者の意向で事が進むので、なかなか建て替えが決断できなかったという事情もあるようですが、しかし建物の状態がよければ相当年数、修繕を繰り返しながらも活躍できるんだなあとも思いました。

そしてどうやら重要なのはその物件の築年数以上に、どのエリアにあるかなどの立地条件が重要で立地の良い場所にあるかどうかにあるようです。

そのような物件の場合は修繕やメンテナンスを繰り返し行いながらも、数十年以上は建て替える必要がないということを知りました。

追記:さらに築古な物件を解体し、建て替えるにしても石綿(アスベスト)が使用されている建物の場合は、解体費用がかなり高くなります。

具体的には1975年以前の建物の場合は、アスベストが使用されている可能性が高いといえるでしょう。
つまりは2019年現在で築44年~45年以上の建物です。・・

ところで、建物の売買にさいして、アスベストの含有の有無や調査は重要な要素になるようです。
さらに建物解体時にアスベストのある建物となると解体費用が、通常よりも2倍程度高くなることもあるようです。
ですから建物オーナーであるならば、石綿つまりはアスベストのことについて知っておくことは重要です。

建物オーナーが石綿(アスベスト)について知っておかなければならない理由

と書かれているとおりです。

つまりはアスベストが使用されてる建物の場合は、通常よりも2倍はかかるんだそうです。

なので安易に解体、そして建て替えを行えるわけではありません。

慎重に費用を見積もって、実施時期も長期的に考えて行わなければならないでしょう。