マンションの修繕積立金と大家の修繕費用

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分譲マンションに住むと、修繕積立金を毎月支払うことになります。

これはマンション敷地内の共有部分の、修繕費のためのものです。例えば外壁、エントランス部分などがあります。

修繕積立金はマンションにもよりますが、月額5000円~20000円ぐらいといわれています。

マンション画像

駅前一等地にあるマンション。

こうして必要な修繕を行うことによってマンションの資産価値を落とさないにしています。
ところで賃貸マンションの大家にとって修繕は多くの場合、大家の費用負担になります。💦💦例えば外壁の塗装、屋上の防水が代表的なものでしょうか。

しかし分譲マンションと同額ほどかかるわけではありません。

もしそうだと莫大な費用負担がマンション大家にかかり、多くの大家さんが破産してしまうことでしょう。

実際、分譲マンションには賃貸マンションにはない多くの部分の修繕費が加算されています。

例えば、立派なエントランス、立体駐車場、お庭、公園、集会所施設等があります。

すべては資産価値にかかわるもので、多くの住宅メーカーがこれらの施設も備えたマンションを販売し修繕積立金もあわせて請求しています。

そのてん賃貸物件の場合、入居者が気にすることは資産価値ではなく家賃、しかも住環境に見合った家賃であるかどうかということです。

その分、施設、設備等で分譲物件よりも劣るかもしれず修繕費もかさまないということになります。

しかしそれでも大規模改修工事費は高額になりますが💦💦

10年~20年に1度、賃貸物件も大規模な修繕工事が行われ、かなりの費用がかかります。大家さんにとって最も出費の大きな時ですが、その時にあわせた収支計画もできれば、新築の時から立てていきたいものです。

ところで賃貸住宅オーナーの場合、大規模修繕工事のために、どれくらいの資金を貯めておけば良いのでしょうか。

様々な意見がありますか、一般論の1つとして家賃収入のおおむね5%程度を取り分けておけば良いという意見があります。

例えば大東建託の一括借り上げで、フルパッケージプランで契約した場合は家賃収入の5%程度が修繕費用として取り分けられます。

この場合は、30年間の修繕費用は大東建託が負担するわけですが、そのためのオーナーが家賃収入から支払うのは5%です。

もちろん5%では不十分という見方もありますが、1つの目安にすることはできるでしょう。

追記:マンションの修繕積立金ですが、国土交通省がガイドラインをだしています。

5,000 ㎡未満 218 円/㎡・月 ・・

5,000~10,000 ㎡ 202 円/㎡・月・・

10,000 ㎡以上 178 円/㎡・月

マンションの修繕積立金に関するガイドライン

引用:https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf(アクセス日2020/3/4)

となっています。

この数値は建築延床面積ごとに3区分し、専有床面積当たりの修繕積立金の額を算出したものです。

例えば建築延床面積が10,000 ㎡ のマンションの場合で、専有床面積70㎡の3LDKの場合は

202×70=14140

つまりは1カ月の修繕積立金は¥14140円となります。