大家に支払われる賃料の減額で押し切られましたが・・

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以前の記事

一括借り上げ大家の恐怖 賃料改定

借上賃料改定協議で合意を見送りましたが・・

で一括借り上げの賃貸住宅経営で周期的に行われる賃料改定協議について書きましたが、先日ですが行いました。

結果は賃料面では完敗といったところです。

いきさつは今回はテナント部分の賃料改定協議だったわけですが、入居者家賃が20%下がったので、大家に支払う借上賃料も20%下げるというものです。

マンション画像

1階がテナントの賃貸マンション。

1回目の協議の時はそもそも家賃が20%も下がること自体、おかしいのではないかと言って合意を拒否しました。

それで今回は、大東建託の賃料査定の責任者と大東建託パートナーズの担当者と2人で来られ、賃料査定の責任者がどうして20%も下げざるをえなかったかの説明に来られました。

ある程度の誠意は感じましたが、結局は事業として成り立つためには20%の減額を受け入れてほしいと懇願されました。(内心は大東建託は相当儲けているのに、まけてくれても全然大丈夫じゃないのとも思いましたが・・)

まったく一歩も引きそうにない態度を取られたので、しぶしぶ減額を受け入れることにしました。(調停、訴訟に持ち込むのもしんどいですし)

しかし口約束ですが、次のてんも確認しました。

大家にとって大きな出費になる大規模修繕工事を築15年以降に行うというてんです。

通常10年~13年頃に行われることが多いですが、パートナーズの担当者から15年以降の確認をとり、しっかりとその場でメモを取りました。

それから来年は住居部分の借上賃料改定協議が行われますが、住居部分の家賃はあまり下がってないので、来年の賃料改定は大きな減額はまずないとの確認を取りました。

まあしかし、しぶしぶ合意した最大の要因は12年頃に行われると想定していた大規模改修工事が想定より3年以上先になったというてんです。

いくらかの時間的な余裕ができたのでその間に今後のマンションの経営のことなどを考えていこうと思います。

追記:15年以降ということですが、大東建託パートナーズ管理の場合、大規模修繕工事は基本は10年目に行うようです。しかしさほど修繕が必要な状況でない場合葉15年目に行うようです。

まれに15年目でも必要でないということで20年目になることもあるようですが、多くは10年目か15年目に行うことになるようです。

国土交通省のウェブサイトにも一括借り上げによる賃貸住宅経営における注意点として以下のてんが指摘されていました。

【賃料は変更になる場合があります】

○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。

○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落によ り賃料が減額する可能性があります。

○「空室保証」と謳われていても、入居者の募集時等に賃料支払の免責期間が設 けられている場合があります。

アパート等のサブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください!

引用:https://www.mlit.go.jp/common/001258496.pdf(アクセス日2020/1/26)

と書かれています。

やはり賃料減額によるトラブルの事例が多々生じており、国土交通省も、その事実を把握しているようです。

さらにこの国土交通省のページには、サブリース契約に関する相談窓口についても記載されています。

どうしても納得がいかない場合は、その制度を活用してみることができるでしょう。