マンション買いやアパートでの相続税対策に国がストップ?

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最近は相続税対策を目的にサブリース契約を結んだり、不動産投資をする方は少なくありません。

私は大東建託とのサブリース契約を結んでいますが、厳密にいえば、父の後を継いだわけですが、あまりお勧めできません。(その理由は以前のブログのあちらこちらで書いています。大東建託のみならずすべてのサブリース企業についての契約を含みます)

もちろん相続税対策においては効果がありますが・・。

マンション画像

駅前一等地にあるマンション。

ところで2016年1月24日の日本経済新聞には、「総務省と国税庁が高層マンションを節税目的で購入する動きに歯止めをかけることを検討」という記事が掲載されました。

記事を読んでみて昨今、利便性の高い立地にある高層マンションの高層階の部屋が飛ぶように売れていることが気になってはいましたが、なんだそういうことだったのかと思いました。

資産がたくさんあり、現状では多額の相続税を払わなければならなくても高価なマンションを買えば、かなりの節税対策になるのです。

昔から資産家が老いてから子や孫に家や車を買ってあげることはよくありましたが、最近は自分名義で高額マンションを買っているようです。

国のこの方針には、賛成でも反対でもありませんが、同じ原則を当てはめるならば、相続税対策で、アパート経営を行うことにも歯止めをかけてくないかなあとも思いました。

現に相続税対策でアパート経営を行う人が増えて空き部屋の問題が深刻化していますし。

相続税対策を謳い文句でアパート経営を勧誘している大東建託などのサブリース業者には申し訳ありませんが・・

だれしもが税金を節約したいという心情がはたらくものですが、やり方を誤ってしまうと、のちのち相続人に大変な思いさせてしまうことがあるので、相続税対策を謳った巧みな勧誘にのらないように慎重に検討する必要があると思います。

追記:その後、国が相続税対策として、アパート経営への制限を直接かけるということはありませんが、その一方で金融庁が銀行のアパートローン審査を厳しくするようにとの指導を行っています。その結果ですが・・。

①アパート経営を始めても、採算が厳しくなるようなエリアでのアパートローンは承認されない。

②オーナーの属性も厳しく審査されるので、新規にアパート経営を始めるのが容易ではなくなった。

ということで、アパート建設が減少し始めています。国が間接的に過剰なアパート建設にストップをかけているともいえるかもしれません。

金融庁のウェブサイトには、金融機関に求める事柄として

• 投資用不動産向け融資に取り組む場合には、紹介業者・サブリース業者・管理業者等の業務の適切性を検証するなど、取 引スキームのリスク評価を行い、これに基づき取引方針を明確に定めること。
• 融資審査において、物件の売買価格の妥当性を検証するとともに、事業性融資と判断される場合には、物件の生むキャッ シュ・フローを基礎として融資全期間にわたる収支シミュレーションを行うこと。
• 顧客対応を紹介業者・保証会社に任せきりにせず、自らが顧客とのリレーションを十分に構築し、事業・収支計画、顧客の知 識・経験・リスクの理解度や財産・収入の状況等について主体的に把握したうえで、必要なリスク説明を行うこと。

投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果(主なポイント)

引用:https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF(アクセス日2020/1/18)

と書かれており、明らかに不動産向け融資の審査を厳しくすることが求められています。

また相続税の計算法は基礎控除額は3,000万円+600万円×法定相続人の数となっています。

ですから例えば法定相続人が妻と子供2人の場合の基礎控除額は3,000万+600万×3人=4,800万円となります。

ですから法定相続人の人数が多ければ、それだけ基礎控除額は大きくなっていくわけですが、しかし仮に5人としても、基礎控除額は6000万円となります。

ですから資産が億以上あるならば、必ず相続税がかかります。

そこで相続税対策として賃貸住宅経営を始めたり、高額なマンション買いを行うことによって資産を圧縮させるということが行われているわけです。

しかし賃貸住宅経営を始めるために銀行から借入金を作って相続税対策に成功したとしても、しかし賃貸住宅経営については素人です。

結果的に子や孫の時代に、負動産をかかえてしまったことで、大変なことになることもあります。

また相続税対策による過剰な賃貸住宅建設により、競合物件が増えすぎたために、空室が目立つようになり、赤字経営を強いられている賃貸住宅も少なくありません。