家賃が下がること 物件オーナーの宿命😿

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アパート経営を始めたころは、賃貸アパートも満室状態を維持し順調に思えたこともあったことでしょう。

新築時の家賃が例えば65000円だったとします。

しかしそれから年月が流れ、その同じ物件の募集家賃が60000円になってしまうとアパートオーナーにしてみれば、面白いことではありません。

しかしこれは現実に起こりえることですし、60000円どころか55000円、50000円と下がっていくこともあり得ます。

新築から10年で募集家賃が当初の30%程度下がることもあり得ます。

アパート画像

大東建託パートナーズ管理のアパート。

ところで賃貸住宅大手といえば、DK SELECTの大東建託、シャーメゾンの積水ハウス、d-roomの大和ハウスがよく知られていることでしょう。

これら3社の賃貸住宅の入居率は高水準を維持しています。

それならば、家賃の下落は限定的なのではと考えてしまうかもしれませんが、入居率が良好の大手の賃貸住宅でも家賃は下落していきます。

例えば管理戸数ではトップの大東建託グループの物件についてですが、私もいい部屋ネットの募集サイトはいつも注視していますが、最近もまた近所の大東建託物件の家賃が下げられていました。

4万6千円だったのが、4万4千円です。

私も大東オーナーの一人です、大東建託については 、全体的には満足してはいますが、大家の承諾なしに家賃を下げることについては、正直不満を感じています。

考えてみると私のマンションも1室の空き家が、なかなか埋まらず、結局6万3千円の募集価格が6万円に下げられたことがありました。

そして6万円の時に、入居者が決まりましたが、その入居者の2年後の更新の時に6万1千円と千円値上げしました。しかしそれでも2千円下げられたことになります。

まあもちろん家賃というのは基本的には、築年数とともに下がるのはやむえないとは思いますが、ただ空室を埋めるために、むやみやたらに大家の承認もなく家賃を下げるのはやめてほしいと思います。

もちろんこういったことは、大東建託だけでなくどこの不動産会社でも同じだと思いますが・・。

将来、大家さんになることを考えておられるならば、リスクの1つとして家賃が下がる、つまり家賃収入は基本的には下がるものだということを覚悟しておかれるとよいと思います。

追記:10年で30%さがるというのはきついと思いますが、入居者需要のある都心部でも1年につき1%ずつ下がっていくという見方があります。

ですから10年では10%の下げということになります。

例えば竣工時の家賃が7万円とすると、10年後には10%下がるので、7万円の10%の7千円下がって6万3千円となります。

この場合、30年後は30%下がるということですから、2万1千円さがって30年後の家賃は5万9千円となります。

これはなかなか受け入れがたい現実ですが、そうなる可能性があるとみていたほうがよいでしょう。

もちろんどうしても家賃を下げたくない場合に行うことができることはあります。

それは

リノベーションを行うことです。

このリノベーションについてウィキペディアには

リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり付加価値を与えることである。マンションの一部屋から一棟、また、木造・RC造・鉄骨造等、特に構造に関係なく行うことが可能。

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/リノベーション(アクセス日2019/11/14)

と書かれていて、とにかく性能アップを図ることです。

例えばオートロックでなければオートロックのアパートにしたり、インターネットを無料で利用できるようにしたりとか、様々な方法があります。